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安省新房保险计划(Tarion)



购买新房和二手房不同,很多房屋的质量问题无法在短期之内发现,所以买家难免会为自己购买的新房担心。其实,在安省购买新屋,一般都包含了Tarion提供的新屋保险,绝大多数情况下,由政府强制购买。这份保险能够为新屋的购买者提供很多短期和长期的保障。


一、什么是安省新屋保险计划 TARION ?


Tarion成立于1976年,是一个根据安省新屋保障法案(Ontario New Home Warranty Plan Act)而建立的非营利性机构,是政府监管的组织,负责监管/许可安大略省所有新房的建造者和销售商,并为所有新房购买者提供保障和利益。其目的是为了规范建筑商的行为,并保护购房者的权益。该公司监督着安省的建筑行业,大部分建筑商都要在该公司注册,新房也要在该公司注册保险。接到投诉后该公司会对建筑商的不规范行为进行调查,并处理建筑商与购房者之间的纠纷。同时,帮助购房者了解房屋保险计划和怎样保护他们的权益也是该机构的一项重要任务。安省新屋保险计划(Tarion Warranty)原名ONHWP(Ontario New Home Warranty Program)。

Tarion 收取一次性的注册费(Enrolment Fee)。很多开发商会支付这笔费用,也有些开发商会在交房时把这笔费用算在Statement Of Adjustment让买家支付,所以买家买房时一定留意相关文件,向开发商咨询清楚到底谁来付这笔钱。具体费用如下(2018年)



二、Tarion保障范围


1、哪些房子适用于安省新屋保险计划


符合新屋保险计划的新房是为单个家庭居住而建造,但不可以是临时性或季节性的住房。这种房子可以是独立屋,半独立屋,联排别墅,共管公寓,模块房,移动房屋,样板房,小木屋。对于共管公寓(Condo),除了公寓本身,大楼里的公共区域也适用于该保险计划。特别注意的是房屋的买卖交易并不会影响该保险计划的有效性。


2、哪些房子不适用于安省新屋保险计划


由旧建筑改建的共管公寓,土地所有者通过转包商请人建造的房屋,土地所有者不是建筑商,承包商建造了房子的外围,内部是土地所有者自己完成的,在原有房屋地基上翻建的房屋,临时的不适合全年居住的季节性房屋。


三、Tarion对新房购买者提供的保障内容


1)对共管公寓提供最高$ 20,000加币的定金保护(当建筑商破产或毁约,交房之前买家合法终止合约等)。购买新房时,建筑商都会向买家收取一定金额的定金。如果发生如下情况,安省新屋保险计划会对买家的定金做适当的补偿:建筑商破产,建筑商毁约,在交房之前买家合法终止合约。为了确保买家能通过保险计划拿回定金,请事先咨询律师。


2)在交房后的一年内,购房者若发现建筑材料有缺陷或施工有问题,或新房因缺陷无法入住等,皆可上报Tarion要求开发商在120天内对缺陷进行维修或申请索赔。确保房屋符合建筑制造业的标准施工方式,无材料缺陷,确保房屋适合居住,并将按照安大略省建筑规范建造,未经同意使用替代品,如更换装修材料。以上这些保障交房(possession)后一年内有效,房屋买卖对保险并没有影响。


3) Tarion新房保障计划保障购房者在交房日起两年内,由施工不妥或由材料导致的房屋缺陷,如:如地下室和房屋地基漏水、门窗漏水、电路问题,下水管道和供暖系统故障、外墙脱落,错位及变形、违反安省建筑法规,会对人身安全造成威胁的缺陷等,都可以要求开发商在120天内对缺陷进行维修或申请索赔。地下室或房屋地基漏水,窗户、门、嵌缝的材料缺陷与工人的失误,导致水渗入建筑物围护结构; 电气、水管和供热输送和分配系统中的人工或材料缺陷亦在受保范围, 人工或材料上的缺陷,道致外部包层(如砖砌、铝或乙烯基壁板)脱落、移位或变质,违反安大略省建筑规范而影响人身健康和安全的缺陷,都可获保障。这些保障交房后两年内有效。


4)而在交房日起7年之内,如果房屋有重大结构缺陷,也可以向Tarion申请索赔。房屋重大结构缺陷通常也是因施工不妥或使用劣质材料所导致的房屋结构性问题,通常为房屋承重失效,地下室墙壁有严重裂痕或坍塌,房屋连接位置和屋顶严重变形等。

重大结构缺陷的定义是:任何施工或材料方面的缺陷,包括裂缝,变形,位移,和房屋承重体的问题。如果这些缺陷导致导致房屋承重体失效,对承重体的承载能力造成负面的影响以及对房屋的居住功能或房屋购买合同上所涉及的特别功用造成重大影响的,都属于安省新屋保障法的范畴。这种严重的结构缺陷包括:由于地基土层的移动所造成的重大损坏,地下室墙壁严重的裂痕或坍塌,房屋连接位置或屋顶的严重变形,以及建筑材料化学成分所造成的问题。


5)除了承保单个单位最高15万加币的保修范围外,Tarion还承保共管公寓的公共区域最高250万加币的保险。


6)在购房协议明确允许购房者选择装饰材料的情况下,可承保未经购房者批准而开发商对装饰材料替换的情况。


7)Tarion的新房保障计划对交房期延误的保障赔偿。允许开发商对交房日期做适当的延迟,但是必须以书面形式提前90天通知买家。如果开发商在Final Tentative Occupancy Date之后120天的 Firm Occupancy Date 未能交接,买家有权获得最高7500加币或$150/天的赔偿。如果开发商没能在 Outside Occupancy Date 交接,买家有权在该日期之后的30天内,终止合约收回全额定金和利息。


四、新屋保险计划所不包括的范围


虽然新屋保障计划能够为购房者提供很多保障,但是有些问题是不在保险范围内的:

  • 由于屋主的不善使用所造成的损坏,例如过度使用加湿器造成的积水;
  • 屋主在房屋交割后自己做的改造,加建等;
  • 屋主自己改建所使用的材料,或施工上的缺陷;
  • 由于房屋结构问题所造成的人身伤害和财务损失,这部分损失应由屋主从保险公司所购买的一般的房屋保险来索赔;
  • 正常的损耗,例如地板的正常磨损和墙壁的划痕;
  • 第三方造成的损坏,例如市政建设,自然灾害等;
  • 虫害或啮齿动物造成的损害;
  • 房主或访客造成的损害;
  • 正常的热胀冷缩所造成的小裂缝等;
  • 景观(亦即绿化);
  • 停车/娱乐/休闲等非居住用独立设施;
  • 商用区域;
  • 道路、路肩和巷道(地界内的人行道和车道在质保范围内);
  • 建筑规范外的场地平整和地面排水;
  • 化粪池系统;
  • 供水的质和量;


五、保险生效的时间节点



新屋保险计划的生效日期从交房日(possession date)开始,这一天房主会获得两份重要的文件:完工交房证书(Certificate of Completion and Possession)以及保险证书(Warranty Certificate)。完工交房证书在完成交房检查(Pre-Delivery Inspection)后得到,这是一次建筑商和买主在交房前对新房做的全面检查,建筑商会把屋里屋外发现的所有的缺陷记录在一张表格上,并发给保险公司。检查结束后,建筑商会把新屋保险证书的标签粘贴在配电盘上。


特别注意的是,新屋保险计划不会由于房屋的转手而失效。所以,二手房的买家应向卖家索取新屋保险计划的相关文件。值得注意的是,一般会在新房的配电盘上找到保险的有效期和凭证。由此可见,房屋质量保障保险是与房屋本身而非业主相关联的,只要在质保期内,房屋买卖或租赁行为对其质量保障保险没有影响。


在这里要提醒大家的是,在购买翻建房屋时候要尤其小心。不是所有翻建的新房都有 Tarion warranty, 要仔细关注building code 建筑规范,材质以及做工,做到心中有数。另外,在准备买卖合同时候一定要加入特别条款,保护自己利益。


Tarion公司网站地址: https://www.tarion.com/,可以在网站上在线申请投诉。

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