租客欠租/毁坏房屋,房东如何申请驱逐令


本文由我们Hand In Hand地产团队在处理各种租客问题时候的一些经验整理,希望能给房东和房客一些帮助。您在处理各种物业租赁和买卖方面遇到各种问题,也欢迎随时和我们交流。


移民加拿大,经过多年的打拼,大多数的家庭,生活开始慢慢变好,很多人都有了自己的投资物业。很多人常认为当房东是件轻松愉快的事,其实不然,需要经常去处理很多与租客之间的矛盾,偶尔也会遇到一些不好的租客,欠租,赖租,房东不但要承担损失,还要浪费时间与精力,要学会和各种租客斗智斗勇。


 遇到好的租客,心里要充满感激,但是遇到一些不良的租客,也不用慌张,可以通过法律程序来驱赶房客。最好尽快启动程序,才能避免更大的损失,及时行动,才能保证自己最大的利益。



 一、什么情况下房东可以申请房客驱逐令?


根据安省标准租约要求房东要遵守适当规则,不能随意驱逐房客。在大多数情况下,房东必须给出适当通知,以使用正确的表格结束租约。

 房东可以申请驱逐令的理由:

  • 租客不支付租金或者持续迟付租金;

  • 租客的破坏行为,租客损坏了租屋内或建筑中公共区域的设施,或让非租客进入租屋造成损失等;

  • 租客在出租屋内有违法行为;

  • 租客干扰业主或其他租客,如租客饲养了宠物,而宠物发出很大噪音,骚扰了他人,或者损坏了租屋内设施,或引起他人过敏,或经确定宠物带有致病菌,或对他人有攻击性,造成安全危害。

 如果房东恶意驱逐,一旦坐实,房客可获得高达相当于过去整年的租金赔付(新法)。

 二、对于租客欠租,如何驱逐(eviction)


 

 申请驱逐令流程:

1)给租客递送N4表格(Notice to End your Tenancy Early for Non-payment of Rent)http://www.sjto.gov.on.ca/documents/ltb/Notices%20of%20Termination%20&%20Instructions/N4.pdf

http://www.sjto.gov.on.ca/documents/ltb/Notices%20of%20Termination%20&%20Instructions/N4%20instructions_final_Nov30_2015.pdf


当房东最怕的就是租客欠房租。租客一旦欠租,房东应该立即送达民租法规定使用的“欠租驱逐通知书(N4)”表格给房客,租客欠租后第二天就可以立即给房客N4。


 N4表要填写正确,要填写好所有信息,包括完整的地址(包括Unit No)和 完整的租客名, 需要写上租约里面所有租客的姓名,注意是所有租客的名字。这个不能错,错了就要重新走一遍程序,费时费力。


 在N4 里填写的让租客交租的最后期限要至少14天,这个14天的时间,就是给租客努力去凑租金的时间,或者做搬走去找下一个房子的计划。N4 表会给房客压力,让他们做好补交房租或搬走的决定。也是你可以和租客沟通解决问题的最好的时候,也会知道租客的企图,如果租客这一阶段真的遇到困难,你要考虑租客是否可以渡过难关,你可以和他深入讨论解决办法,如果解决不了,你就得想办法帮助他搬走,比如提供一些资助什么的,宁愿自己破点财,也不要打持久战。在整个过程中,尽可能保留所有与租客的交流记录,一旦有纠纷,就有足够的证据。


 很多房东认为,租客欠租, 给N4就是翻脸打官司撕破脸,其实不然,这是一种房东管理租客的流程。如果不给N4, 怀着良好愿望等待,几个星期过后,才发现租客可能根本交不起租金,才给N4, 其实已经晚了。 需要再等14天才能去申请上庭,这个时候,第二个月的交租时间又到了,他会欠你两个月的租金或者更多。


 如果租客在通知内规定的时期(最少要14天)内补交了房租或者搬走,N4将失效;如果租客在规定时间内仍然没有任何举措,那么房东可以在第二天以后向LTB(Landlord and Tenant Board)申请驱逐租客或者要回拖欠的房租。


 2)向安省房东及租客局递交驱逐申请表(L1表格,Application to evict a tenant for non-payment of rent and to collect rent the tenant owes),要求驱逐租客并收回所欠租金。


http://www.sjto.gov.on.ca/documents/ltb/Landlord%20Applications%20&%20Instructions/L1.pdf

如果租客在你发给N4 后,14天内如果没有回应,也没有搬离租屋,那就事态严重了,房客真的要赖租金了,这是后房东就可以向安省房东及租客局提出驱逐申请(L1表格),同时要附上N4。申请时,安省房东及租客局要确认你的N4的正确无误。再次强调,在N4 里填写的让租客交租的最后期限要大于14天,需要写上租约里面所有租客的姓名。


 房东可以到自己住所附近的安省房东及租客局办公室,或安省政府服务中心(Service Ontario Centers)的办公室提出申请。也可以用邮件、专递或传真的方式向安省房东及租客局或安省政府服务中心件提出申请,并同时缴纳申请费,否则申请不会受理。申请一般收费150元,但也有些申请是免费的,这要依具体情况而定。


 安省房东及租客局在收到申请之后,会向房东和租客双方发出听证通知,在听取双方的陈述之后再作最后决定。但在某些情况下,发出驱逐令之前不会有听证程序。一旦驱逐令发出,租客要在上面规定的日期内搬离租屋,如果逾期不搬,房东可以向执法办公室(Court Enforcement Office)提出请求,执法人员会强制租客依法搬出。


 一般安省房东及租客局会让你选择庭审时间,一般需要15-25天给你安排Hearing。


 举个例子来说明程序的时间点:您的房客1号应该交房租而没有交,您可以最早2号给租客发送N4表,并给出交房租的期限,即至少14天,如果租客在这14天内支付了房租,N4表作废,流程终止。如果租客没有任何回应,您最早第二天就可以启动第二步程序:向安省房东及租客局提出驱逐申请(L1表格),同时要附上N4。


 (3)庭审(Eviction Order)



如果庭审顺利, 法官判你赢了,判租客输,多数他会给租客一些机会去努力还租金, 给还租时间长短不一,同时,租客也会在庭审时说一些您的出租屋的很多缺点,这个时候判官会要求您把出租屋整修好。


 所以在耐心等待租客是否付租金的同时,要把租屋条件给改善了。从庭审出结果到最后申请Sheriff Office 驱赶租客,估计大概有15到20天的时间。


 4)申请法警和驱赶租客(Sheriff –eviction )


如果租客没有遵从庭审的要求(Hearing Order) 还交租金, 也没有其他动作,这个时候,等着他的是Sheriff 来把他请走。


房东在没有遵循这一过程的情况下驱逐房客的行为是违法的。


 5)租客申请复议(Order Review)


这个是最坏的情况。如果房东接到Order Review,说明租客懂得租客法,对法律流程很熟悉。通常Order Review会被安省房东及租客局拒绝,维持原判。只要租客向Divisional Court 递交申诉Appeal of Order, 就要做好持久战的准备,因为只要租客一申请,按法律规定,会给与 automatic stay 的权利,您不能赶了,他会住在那儿,等待上诉听证会的最后判决。


 6)最后判决(Order Appeal )


这个过程很复杂,需要等待比较久,大概200 多天,如果真遇到,也不用担心,有很多技巧应对,具体可以咨询专业人士。估计很多租客等不到最后的上诉开庭期,就被赶走了。

 三、对于租客的破坏行为,如何申请驱逐令

如果由于租客的个人行为,对于房东的财物造成了损害,房东则可以执行相应的措施来保护自己的权益。


租客对于房东的财务的损害,分为物业破坏和经济损失两个类别:


 1. 物业破坏


指租客在物业内从事一些违法的活动或行为对物业造成了破坏,从而造成了房东的损失,比如种植过量大麻;或使用不当,过度,暴力使用房屋设施,对房屋产生的损坏;

http://www.sjto.gov.on.ca/documents/ltb/Interpretation%20Guidelines/09%20-%20Eviction%20for%20an%20Illegal%20Act%20or%20Business.html


 2. 经济损失


指租客的行为直接造成了房东的经济损失。例如,租客拖欠水电费,政府则会把欠费的款项转入房东的地税账单中,强行向房东收取。


 过去毁坏房屋,房东必须在房客未搬走前,向Landlord and Tenant Board(简称LTB)提出申请,要求赔偿和驱逐。新法允许房东在租客搬走后一年内都可以在房东局进行申诉。

 四、对于租客的破坏行为,具体处理流程:

  • 如需制止租客的不良行为,房东则需要递送N5表格:

http://www.sjto.gov.on.ca/documents/ltb/Notices%20of%20Termination%20&%20Instructions/N5.pdf

  • Notice to End your Tenancy for Interfering with Others, Damage or Overcrowding,并给租客时时长为7天的改正期。

  • 若租客在7天之内没有及时更正自己的行为,房东则可以向Landlord and Tenant Board递交 L2 表格:Application to End a Tenancy and Evict a Tenant,申请驱逐租客。

http://www.sjto.gov.on.ca/documents/ltb/Landlord%20Applications%20&%20Instructions/L2.pdf


 这里,大家需要注意,房东需要向相关部门支付一个驱赶租客的申请费用,当面申请费金额是$190,在网上申请费是$175。


 大家在向Landlord and Tenant Board发送了驱逐租客的申请之后,即可静候相关部门给房东和租客发信,安排听证会Hearing的日期。

听证会的目的,在于分别给租住双方提供为自己辩护和解释的机会和权利。听证会最后,会有法官做出裁定。


 从向Landlord and Tenant Board递交申请,到得到听证会的消息之间的时长,通常在1个月左右。

 五、出席听证会应注意哪些事项?


听证通知发出后,当事人或代理人应到场,租客如果无故不到,说明对驱逐申请没有异议。如果有异议,应该在会上作出陈述。如果是欠租,租客可以就欠租理由所涉及的其他问题提出来。如欠租是因为房东没有适当对租屋进行维护,租客可以把情况都摆出来。


租客在提出抗辩的时候,需要带齐所有证据和相关文件资料。


当事人双方不一定要亲自到场,可以由代理人出场,但要代理人要有当事人签字的代理授权文件。当事人也可以请律师。如果因不懂英语而需要翻译,也可以带翻译。


如果当事人要改变已经安排好的听证时间,要征得当事人各方的同意,否则,听证按原定时间进行。


 最后忠心希望房东房客彼此多沟通,理解,换位思考,遇到问题尽量协商解决,如不能协商解决,第一时间走法律程序。

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