租约到期,如何续约/涨租以及终止租约


本文由我们Hand In Hand地产团队在处理各种租客问题时候的一些经验整理,希望可以帮助大家更多的了解出租物业时会遇到的问题,您在处理各种物业租赁和买卖方面遇到各种问题,也欢迎随时和我们交流。


很多人经过多年的努力,积攒了一些资金,慢慢有了自己的投资物业。做了房东之后,要面对很多问题,这篇文章我们来探讨以下几个方面的话题:租约到期如何续约或终止租约,以及如何涨租金。

 

一、提前解除租约


安省不允许租住双方任何一方在第一年租约的有效期限内就提前解约,除非经过双方协商后达成共识。


对于定期租约,在租期未满时,租客提前解约,属于租客违约,从某种意义上说,房东有权寻求损失赔偿,租客应该付清余下的租金,才能离开。但是在实际操作中,房东无法阻拦租客离开,但是房东可以向法院提起诉讼,一般是在小额法庭寻求法官给出合理判决。


对于定期租约,在租期未满时,房东提前解约,硬性收回物业,也是违约行为,房东需要承担违约责任。没有所谓“提前六十天通知,租客就得搬出”这回事。


二、租约到期时,如何终止租约


很多房东都有误区,认为合同到期了,就可以让租客搬走,事实并不是这么简单,在租约期满后,大家需要确认是哪一方主动提出了解约的需求。


(1)租约期满,房东单方面解约


若房东单方面要求终止租约,须至少提前60天向租客递交N12表格(Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit

房东仅在以下两种情况下,才有权单方面终止租约: 


  • 房东本人、亲戚,或子女,需要入住此物业:房东则可至少提前60天通知租客终止租约,但房东需要赔偿租客一个月租金; 
  • 出售物业:如果房东以卖房为由终止租约,房东须保证物业的买家购买物业的目的是用于自住(房东依然需要向租客赔偿一个月的租金)。

这里请一定注意,不是房东想卖房,房客就一定要搬走,而是房客依然有权力住在房子里,等房子卖掉了,房东出示给房客签好的购房合同,再给房客60天通知,房客才必须搬走。当然,在房子出售阶段,房客要配合潜在买家来看房,买家需要至少提前给24小时通知,看房时间在早8点到晚8点期间。


需要注意的是,无论房东以上述哪个理由终止租约,要求租客搬出的日期必须在租约满一年之后。


房东在以自己和家人自住,或卖房为由终止租约后,若租客发现房东并未收回物业用以自住,或售卖物业给以自住为目的的买家,则可以向Landlord and Tenant Board起诉房东,并要求最高额度为$25,000的赔偿


如果不是由于以上两个原因中止合约,而是经过租住双方协商并达成共识,那就简单多了,房东可至少提前60向租客天递交N11表格:Agreement to End the Tenancy


(2)租约期满,租客单方面解约


若是租客单方面要求解除租约,则需要填写并递交:

  • N9表格(Tenant’s Notice to End the Tenancy),提前至少60天递交给房东。

租客同样需要遵照安省标准租房合同上记录的房东的文件送达地址(电子邮箱或收信地址)来递送文件。

无论是房东或租客,如果按照标准合同上的文件送达地址来递送文件,收件人因故没有收到表格或文件,中间造成信息断链,则不是递送者的责任。


三、房东涨租,所需的文件及操作流程


根据政府规定,租客必须在物业内住满一年(12个月)之后,房东才可以进行第一次涨租。


通知租客涨租,房东需要使用 N1 表格:Notice of Rent Increase。在正式涨租之前,房东需要提前90天发送表格给租客。

需要注意的是,政府对于每年的租金上涨额度,是有明确规定的,房东如要自行涨租,则需要遵照规定的涨幅额度(2019年的涨租额度是月租的1.8%,2020年的涨租额度则是租金的2.2%)。每年政府都公布当年的租金上涨额,详情请看链接

https://www.ontario.ca/page/rent-increase-guideline


2018年11月之后注册的新物业,则不受政府规定的涨租额度限制。但是,如果房东在涨租之前,需要跟租客协商租金上涨的额度。 


如果租客不同意房东自己拟定的涨租额度,那么房东依然需要遵照政府规定的最高涨租额度来施行涨租。


在递交涨租通知(表格)时,出租方须要遵照安省的标准租房合同上填写的租客收信地址(电子邮箱地址或寄信地址)来递送此份文件。这份文件叫 N1 Form


据规定,在租客住满第一年后,房东不可强制租客 Renew 合同,并将租约延期一整年,租房的形式将自动变为月租(Month-To-Month)的形式。 


然而,如果房东和租客协商后,租客自愿 Renew 租约,并将租约的有效期一次性延长一年,那么房东则可以和租客共同续签租约。

 

四、租约末月押金如何管理使用


我们一般签订租约,都会预交第一个月和最后一个月的租金作为押金。首先,什么是“最后一个月”,租期上说的到期日,并不一定是真正的最后一个月,只有租客最后真正要搬走前的那个月才是实际上的最后一个月。


一旦确定了最后一个月的日期,建议双方签一个搬迁协议,这样日后有个双方自愿从某日解约的证据。只有定好了最后一个月,租客准备搬走,才能使用最后一个月押金作为租金,否则租客需要继续按月支付租金,直到确定了要搬走的日子,确定了那个月是租客要住的最后一个月。



所以一定要处理好和租客的关系,特别是租约期满,和租户协商好,如果租户期满打算搬走,一定让租户签一个书面的文件给你,N9 表格(Tenant’s Notice to End the Tenancy),这时候你才能去开始找新的租户,否则到时候老的租户不走,新的租户又签约了,就很麻烦。如果你打算期满之后自住,也要和租客签一个N11/N12的表格,这时候要注意,如果是以自住的理由解除租约的话,一定要真的自住,不能以自住的名义欺骗房客搬走,然后实际上再租给其他租客。要不然被租客发现去告你,损失会比较大的。有时候租客住的时间久了,市场行情变了,租金涨了,房东就希望租客搬走,自己再上市放租,收取更高的租金,这时候就要注意方式方法,想办法让租客自己提出搬走,哪怕给他一点小利益。租客自愿搬走的,房东再出租,则不会受到罚款。


希望房东房客多沟通,彼此理解,互相配合,多站在对方的角度着想,做个开心的房东和房客,享受美好的生活。

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