交房期间发现房子有问题要如何处理?


交房期间分交房前和交房后。


凡是买了房子的朋友都应该了解在购房时签署的合同中都有交房前有两次看房机会,第一次看房时间灵活,主要是去新买的房子那里量量尺寸,看看家具如何摆放,第二次看房就很关键了,通常安排在交房前几天,我们建议,在时间允许,卖家配合的情况下,尽量选择离交接日越近越好。这次看房机会主要需要做的就是检查房子里包括在合同里的电器是否都正常工作,房子状况与买房时有无大的改变,屋顶,地下室有无漏水等等。


看房时发现问题后要及时反映给卖家,结果会有几种:1,卖家很讲道理,买家一提出问题,就很痛快的给解决了,2,交接日期马上就到了,解决问题来不急了,卖家同意给些赔偿,3,同样是交接前来不及解决了,卖家同意先将购房款扣押一部分,交接后卖家解决了问题后再将这部分扣押款给卖家。也就是常说的hold一部分money,4,无论如何协商,卖家都坚决不同意给任何赔偿☹️


这里需要强调的一点是情况3,hold money,发现问题后,买方可以提出要hold 卖方一些钱,直到卖家解决了问题再把这部分钱退给卖家,但是要卖家同意才可以让律师hold钱,很多人误以为发现问题不都是可以hold钱的吗?不是的,买家提出要hold钱,一定要卖家同意这种解决方案,双方律师才可以hold钱,如果买方提出hold钱,卖方不同意,就不能hold钱。


交接前发现问题后,通常先由买方经纪和卖方经纪联系,尽量拍些照片,以书面形式通知卖家,留个证据。把发现的问题提出来,希望找到双方都可以接受的解决方案,这时候卖方经纪会通知卖家,如果卖方很愿意解决,通常通过双方经纪的几次沟通问题就解决了。如果卖方不愿意承担任何赔偿,或者双方达不成共识,这时候只有请律师出面协调,买方经纪再死缠烂打找卖方经纪,也没用了,卖方经纪可能会直接拒绝,说不要再来找他了,直接找律师吧,也可能从此以后再不接电话,短信,邮件。大家可能觉得卖方经纪咋这样呢?!太不负责了吧?其实不是,卖家不愿意解决,这个时候双方经纪也无能为力了,而且从法律上来说,这个阶段发生的纠纷,是履行合同方面的纠纷,已经超出了经纪的能力所及的权限了,是应该由律师负责的。卖方经纪不再理睬,不再插手也没过错。即使他也不赞成他的客人的做法,却也不能逼着他的卖家客户给解决。


上面说的是交房前发现问题的解决流程和结果,从我们的经历来讲,90%的情况下还都是能合理解决的。


有人会问,那问题解决不了可以不交接或延迟交接吗?如果卖方不同意延迟交接,在法律上,买家必须按时交接,否则就变成买家违反合约了,过后卖家反而可以因此起诉买家违反合同,提出索取赔偿。听着是否很生气!本来买家是受害者,发现问题吃了亏还必须交接!这是什么法律!?没错这就是加拿大法律!法律确实有漏洞。法律上买家只能交接后去小额法庭起诉卖家索取赔偿。


交房后才发现问题的,解决起来就太不容易了。


交房后发现问题的概念是买家拿到钥匙后,到了自己的新家,才发现问题,比如说最后一次看房还好好的呢,拿了钥匙到了新家才发现卫生间的镜子被卖家拿走了,这种问题通常是卖家故意而为之的,卖家就是趁着买家最后一次来看房后到交接的这段时间故意把东西拿走的,想想看,既然他是故意做的,就说明是早就做好心理准备过后不认账,不给解决了,要不然就根本不会故意拿走了。


这时候所有交房款早就给了卖家了,买家手上没有任何砝码了,绝大多数又是卖家故意而为之,解决起来就太不容易了。


这时候如果经过沟通无法解决就只能走法律程序,去小额法庭起诉卖家了。


作为一名经纪,我最怕的事情就是交接前、后发现问题,因为这时候我束手无策,浑身的力气都派不上用场,遇到不讲理的卖家真是头疼。不过幸好绝大多数的卖家都是很好的,交接前给打扫的干干净净,发现问题也是很配合解决。可是真到遇到一个不讲道理的,就是一场噩梦。所以每次客人交房前后,我都非常紧张。


如何尽量避免交房期间的各种纠纷和问题呢?


其实在整个买房过程中,与卖方会有很多交流,卖方是否是通情达理的人很多时候还是会发现蛛丝马迹的。


比如从看房开始,观察卖家是否干净,讲究,房子里可能还有一些卖家的照片,毕业,获奖证书,爱好兴趣相关的物品,大致对卖家的素质、层次会有个基本了解,再接着谈offer过程中卖家是否理性,客观,通情达理,验屋后发现问题卖家的态度等等等等,都会对卖家大致是什么样的人有些了解,这个过程中如果觉得和这个卖家打交道不开心,可以中止交易。


也发生过这样的情况:卖家心里不平衡,觉得自己的房子卖亏了,过后有后悔心理,过后发现问题就不愿意再给解决了。比如有位客人交房前发现洗衣机漏水,工作也时好时坏,我联系卖方经纪,得到的答案就是验完了屋已经给5000刀补偿了,觉得当时给多了,现在不愿意再给补偿了,验屋的补偿和电器损坏赔偿根本不是一码事的对吗?!可是卖方对当初给了5000刀的补偿还是耿耿于怀,心里不太平衡,发现新的问题不愿再给任何赔偿了。


还有的时候卖方留给了买方别的东西,比如免费的留了一些家具,状况还挺好的,也值一些钱的,后来发现一点小问题,就不愿意再给补偿了,觉得我留给你的东西比要赔偿的贵多了,心里不平衡了。


还发生过本来合同里卖家提出要拿走后院的shed,因为刚安装不久,还很新,价值1、2千刀,后来因故不想拿走了,想卖给我的客人,可我的客人是出租用途,不想额外的再投入资金,所以没有买,卖方就只好把shed留给买家了,但心里又不平衡,交接前偷偷摸摸把卫生间一个镜子拿走了,实话讲那个镜子真一点都不值钱,我让卖方把镜子还回来,卖家振振有词的说那么好的shed都白白留给你们了,还要怎样?


还有的时候明知卖方不咋地,但看在房子好,价格优惠的份上也就不和卖家计较了。比如有个卖家一看就是特别不讲究的,卖房子的时候都不好好收拾收拾,乱乱的,破破的,不过我的客人也打算好了交房后就全面翻新,对卖家本身就没有什么高的期望值,交房前我还嘱咐卖方经纪提醒卖方要打扫干净,交房时卖家还是留了一堆乱码七糟的东西,客人也没和他们计较,过后把整套房子全部全新装修,自从我的客人搬进去,整条街的业主们都奔走相告,欢呼雀跃:那个卖主终于搬走了,搬来了一家如此爱惜房子的新主人,隔壁邻居西人老头更是高兴的手舞足蹈,经常过来帮客人干活,客人也真给力,在国内从来没自己动手做过任何装修,在这边连后院的水泥路都是自己铺的,整个铺砖工程全部是自己做的,而且做的非常漂亮,专业,我上周过去欣赏的时候正好又碰到隔壁老头过来切磋指导,对我客人赞不绝口。


总之整个买房过程中有惊喜,有意外,有惊吓,也有遗憾,希望大家看主体,尽量开开心心,别为了一点小事影响了心情。



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